청약에 도전하려고 할 때 가장 먼저 마주하는 질문이 있습니다. “나는 일반공급에 넣어야 할까, 특별공급이 더 나을까?”
두 방식은 자격요건과 경쟁률, 당첨 방식이 완전히 다르기 때문에 실수요자 입장에서는 **조건에 맞춰 전략을 선택하는 것이 핵심**입니다.
1. 특별공급과 일반공급의 구조 차이
| 구분 | 특별공급 | 일반공급 |
|---|---|---|
| 자격조건 | 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모 부양 등 | 무주택자이면 누구나 가능 |
| 당첨방식 | 우선공급, 일부 추첨 | 가점제 + 추첨제 혼합 |
| 공급비율 | 공공 85%, 민영 20~40% | 공공 15%, 민영 60~80% |
| 가점 필요 여부 | 없거나 낮음 | 필수 (가점 60점 이상 권장) |
특별공급은 ‘자격’이 중요하고, 일반공급은 ‘가점’이 당첨을 좌우합니다.
2. 특별공급 주요 유형별 비교
① 신혼부부 특별공급
- 혼인 7년 이내 또는 예비혼인자
- 소득 기준: 도시근로자 평균소득 130~160% 이하
- 당첨 방식: 자녀 수 우선 → 추첨제 병행
② 생애최초 특별공급
- 본인 및 배우자 모두 주택 소유 이력 없음
- 근로자 또는 사업자여야 함
- 추첨제 위주 당첨 방식 → 가점 낮아도 가능
③ 다자녀가구 특별공급
- 만 19세 미만 자녀 3명 이상
- 소득 요건 완화
- 우선공급 물량 비율 높음
특공은 자격만 된다면 청약 가점이 낮더라도 당첨 기회 확보가 가능합니다.
3. 일반공급 전략 요약
- 가점 60점 이상: 대도시 일반공급 집중 전략
- 가점 50점 이하: 추첨제 비중 높은 단지 공략
- 지방 소도시 or 중소형 평형 노리기
- 2인 이하 가구는 생애최초 병행 도전
가점제 비율은 민영은 75%, 공공은 100%인 경우가 많아 **가점이 낮다면 가점제보다 추첨제를 노려야 합니다.**
4. 청약 커트라인 실제 예시 (2024년 하반기 기준)
| 단지 | 유형 | 당첨 가점 |
|---|---|---|
| 서울 강동구 ○○단지 | 일반공급 84㎡ | 67점 |
| 하남 교산 신혼특공 | 신혼부부 특공 | 자녀 無: 낙첨 / 자녀 1명: 당첨 |
| 인천 계양 생애최초 | 생애최초 | 가점 40점대 다수 당첨 |
서울이나 인기지역은 일반공급의 벽이 높지만 **특별공급에서는 상대적으로 완화된 커트라인이 존재합니다.**
5. 전략 선택 가이드
- 가점 60점 이상: 일반공급 위주 도전
- 가점 50점 이하: 특별공급 + 추첨제 단지 공략
- 신혼·생애최초 조건 부합: 특공 우선 신청
- 소득 초과자: 일반공급 외에는 기회 제한 → 자산설계 중요
무조건 일반공급만 바라보는 것은 비효율입니다. 자격이 된다면 특공은 무조건 도전해야 하는 기회입니다.
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
- Q. 특별공급에 당첨되면 일반공급에는 신청 못 하나요?
- A. 당첨된 이후에는 동일 주택형에 재신청이 불가능합니다. 그러나 동시 청약은 일반적으로 불가하며, 택1해야 합니다.
- Q. 소득 초과 시에는 특공이 불가능한가요?
- A. 대부분 특공은 소득 기준이 있으며, 초과 시 일반공급으로만 신청 가능합니다.
- Q. 생애최초와 신혼부부 특공을 동시에 신청할 수 있나요?
- A. 아니요. 특별공급은 한 가지 유형만 선택해야 하며, 조건 충족 여부에 따라 전략을 세워야 합니다.
청약 당첨 후 자금 마련 및 대출 실행 절차 | 2025 실전 체크리스트
청약에 당첨됐다고 내 집 마련이 끝난 건 아닙니다. 오히려 **본격적인 자금 계획과 대출 실행, 서류 준비가 시작되는 시점**입니다.
이번 글에서는 **청약 당첨 이후부터 입주까지의 필수 절차**와 계약금 마련, 대출 실행, 세금 납부, 입주 준비까지 2025년 기준으로 상세히 정리합니다.
1. 당첨 직후 해야 할 일
- 당첨자 발표 → 계약 안내문 확인
- 계약 일정 및 장소 확인 (대개 발표 후 1~2주 이내)
- 필요 서류 준비: 주민등록등본, 가족관계증명서, 통장 사본 등
- 중도금 대출 여부 및 협약 금융기관 확인
주의: 기한 내 계약하지 않으면 당첨이 무효 처리되며, 최대 3년 청약 제한이 발생할 수 있습니다.
2. 계약금 마련 전략
- 계약금은 일반적으로 분양가의 10%
- 예: 분양가 4억 원 → 계약금 4,000만 원
- 자금이 부족할 경우 대출은 불가능하므로 현금 준비 필요
- 청약통장 해약 후 활용 금지 (당첨 취소 가능성 있음)
**계약 전까지 계약금을 준비하지 못하면 청약 당첨은 자동 취소**됩니다.
3. 중도금 납부 및 대출 신청
- 중도금은 보통 6회 분할 납부 (전체 분양가의 60%)
- 건설사 지정 금융기관 통해 대출 신청
- 대출 조건: 보통 무이자 또는 1~3% 수준 이자
- 신용도·소득 조건 따라 일부만 승인될 수 있음
건설사와 협약된 은행 외 개별 대출은 제한되며, **본인 명의 대출 가능 여부 반드시 확인**해야 합니다.
4. 보금자리론 또는 디딤돌 대출 실행
- 대상: 실입주 목적 무주택자
- 보금자리론: 최대 5억, 고정금리 3.5~3.85%
- 디딤돌 대출: 소득 6천만 원 이하, 최대 2.5억, 금리 1.85~2.4%
- 필수 서류: 등기부등본, 인감, 소득증빙서류 등
- 신청 시기: 잔금 납부 직전 최소 1개월 전 준비 권장
**대출 실행까지 통상 3~4주 소요**되므로 입주 1~2개월 전부터 신청이 필요합니다.
5. 잔금 납부 및 입주 준비
- 잔금: 분양가의 30% 내외
- 잔금 납부일 기준으로 대출 실행 진행
- 취득세 납부: 보통 잔금과 동시에 진행
- 전입신고, 관리비 선납, 열쇠 수령 등 입주 준비 절차
취득세는 주택가격에 따라 1.1~3.5% 발생하며, **생애최초 구입자는 감면 대상**이 될 수 있습니다.
6. 전체 일정 요약 (예시)
- ① 당첨 발표 (2025.07.10)
- ② 계약 체결 (2025.07.20 ~ 07.25)
- ③ 중도금 대출 신청 (2025.08 ~ 2026.01)
- ④ 본입주 전 보금자리론 접수 (2026.05)
- ⑤ 잔금 납부 및 입주 (2026.06)
청약 이후 1~2년은 **자금 준비와 대출 실행의 마라톤**입니다. 중도에 포기하는 일이 없도록 일정표를 꼭 관리하세요.
7. 자주 묻는 질문 (FAQ)
- Q. 계약금이 부족한데 대출로 충당 가능한가요?
- A. 불가능합니다. 계약금은 대출 불가 항목이며, 반드시 본인 자금으로 준비해야 합니다.
- Q. 중도금 대출이 100% 보장되나요?
- A. 아닙니다. 본인의 신용점수, 기존 대출 이력에 따라 일부 불가할 수 있습니다.
- Q. 잔금 대출은 언제부터 신청 가능한가요?
- A. 일반적으로 잔금 납부 1~2개월 전부터 신청하며, 심사에 따라 2~4주 소요됩니다.