청약에 당첨된 후 실제 입주까지는 2~3년이 걸리는 경우가 많습니다. 이 과정에서 '분양권 전매'에 대한 관심도 함께 높아집니다. 하지만 지역과 주택 유형에 따라 전매가 가능하거나 엄격히 제한되며, **규정을 위반할 경우 계약 취소 및 과태료 등의 불이익이 발생**할 수 있습니다.
이번 글에서는 **2025년 기준 분양권 전매제한 제도**, 지역별 차이, 전매 가능한 시점과 실전 매도 전략까지 자세히 안내합니다.
1. 분양권 전매란?
분양권 전매는 아파트 분양 계약자가 입주 전에 **그 권리를 제3자에게 양도**하는 것을 의미합니다.
- 분양권 = 분양 계약서상 입주 권리
- 전매 = 소유권 이전 전 제3자에게 되파는 행위
분양권은 등기되기 전이므로 **일종의 '권리 거래'**에 해당하며, 정부는 이를 통한 단기 투기 수요를 차단하기 위해 **지역별 전매제한 규정**을 두고 있습니다.
2. 전매제한의 법적 근거
전매제한은 주택법 및 국토교통부 고시에 따라 규정되며, **지역 규제 수준 + 공급 유형(공공/민영) + 분양가상한제 적용 여부**에 따라 기간이 달라집니다.
- 투기과열지구: 가장 강력한 제한 (최대 소유권 이전 시까지)
- 조정대상지역: 계약 후 일정 기간 제한 (3년 이내 전매 금지 등)
- 비규제지역: 일부 단지는 6개월 내 전매 가능
3. 지역별 전매제한 기간 (2025년 기준)
| 지역 구분 | 공공분양 | 민영분양 (상한제) | 민영분양 (비상한제) |
|---|---|---|---|
| 투기과열지구 | 소유권 이전 등기 시까지 | 소유권 이전 등기 시까지 | 3~4년 |
| 조정대상지역 | 3년 | 1~3년 | 6개월~1년 |
| 비규제지역 | 1년 | 6개월~1년 | 6개월 |
※ 전매제한 기간은 개별 사업지마다 다를 수 있으므로, 반드시 분양 공고문을 확인하세요.
4. 전매 가능한 시점
- 분양 계약일 기준으로 전매제한 기간이 계산됨
- 예: 투기과열지구 민영 분양 → 계약 후 입주 때까지 전매 불가
- 조정대상지역 민영 분양 → 계약 후 1~3년 경과 시 전매 가능
주의할 점: 전매 가능한 ‘시점’이 되어도 **정해진 절차 없이 임의로 양도하면 불법 전매**에 해당됩니다.
5. 전매 절차 및 방법
- 전매 가능한 시점 도래 여부 확인 (분양사 또는 시공사에 문의)
- 매수자와 계약서 작성 → 분양사 승인 → 전매 동의서 제출
- 추가 계약금 또는 양도소득세 발생 가능성 고려
- 부동산 중개사 이용 시 중개수수료 발생
전매는 단순 개인 간 거래가 아니라 **분양사의 동의 및 변경 계약 절차가 필수**입니다.
6. 실전 전략: 전매냐 보유냐?
- 시세 상승 기대 크고 대출 부담 크다면 → 전매 고려
- 입주 후 실거주 및 장기 보유 예정이라면 → 보유 유지
- 전매 불가 지역 당첨자는 **중도금·잔금 대출 준비 필수**
특히, **투기과열지구 분양권은 보유 외 대안이 없기 때문에 입주까지의 자금 플랜을 사전에 반드시 준비**해야 합니다.
7. 자주 묻는 질문 (FAQ)
- Q. 분양권 전매는 무조건 불법인가요?
- A. 아닙니다. 전매제한 기간이 지난 후, 합법적인 절차를 거쳐 전매하면 문제가 없습니다.
- Q. 청약 당첨 후 바로 전매 가능한 지역도 있나요?
- A. 비규제지역 중 일부 단지는 계약 후 6개월 내 전매가 가능합니다. 공고문을 꼭 확인하세요.
- Q. 전매 후 세금은 얼마나 내야 하나요?
- A. 양도차익이 발생한 경우 양도소득세가 부과되며, 1년 미만 보유 시 60%, 2년 미만 시 50% 중과세율이 적용됩니다.