부동산 계약은 단 한 번의 실수로 수천만 원의 손실이 발생할 수 있는 민감한 절차입니다. 전세든 매매든 계약서 작성 전에 꼭 확인해야 할 법적 포인트가 존재합니다. 이 글에서는 **2025년 기준 부동산 계약 시 반드시 알아야 할 법률 상식과 실무 요령**을 정리합니다.
1. 계약 전 필수 확인 사항
- 등기부등본 확인: 소유자 일치 여부, 근저당·가압류 유무
- 건축물대장 확인: 불법 건축물 여부, 용도 확인
- 임대인 신분증 확인 및 계약 명의자 일치 여부
- 임대차 정보 열람 동의 여부
계약서 작성 전에 **등기부등본과 신분증 확인은 기본 중의 기본**입니다.
2. 부동산 계약서 주요 항목 해설
- 계약 당사자 인적사항: 실명, 주민등록번호, 연락처
- 목적물 정보: 주소, 면적, 건물 구조, 등기 정보 일치 여부
- 계약금, 중도금, 잔금 금액 및 지급일
- 입주일 및 계약 해제 조건
- 특약사항 기재란: 반드시 명확한 문장으로 작성
구두 약속은 법적 효력이 미약하므로 **모든 조건은 특약에 명문화해야 합니다.**
3. 전세 계약 시 주의할 점
- 전입신고 + 확정일자 = 대항력 + 우선변제권 확보
- 임대인이 아닌 제3자 명의 계좌로 계약금 송금 금지
- 계약금 송금 시 이체 증빙 보관 필수
- 보증보험 가입 여부 확인 또는 개인적으로 가입 권장
전세 사기를 예방하려면 **확정일자 확보와 보증보험은 선택이 아닌 필수입니다.**
4. 매매 계약 시 주의할 점
- 중도금 대출 조건 및 시기 명확화
- 잔금 지급일 이전 소유권 이전 조건 명시
- 계약 해제 조항: 대출 불가 시 계약금 환불 여부 확인
- 전입세대열람: 기존 세입자 존재 여부 확인
매매는 계약서 한 줄 차이로 법적 분쟁이 발생할 수 있으므로 **모든 조건을 계약서에 구체적으로 기록해야 합니다.**
5. 특약 조항 작성 팁
다음은 실제 특약 조항 예시입니다.
- “본 계약은 중도금 대출 승인 조건부이며, 대출 불가 시 계약금 전액 환불한다.”
- “잔금일 전까지 기존 임차인 퇴거 완료 조건으로, 불이행 시 계약 무효로 간주한다.”
- “계약 종료 후 잔금일 기준 1일 이내 전입 가능하도록 한다.”
모호한 표현(예: ‘가능한 한’ ‘협의하에’)은 법적 해석에 불리할 수 있으니 **명확하고 구체적인 문장으로 기재**해야 합니다.
6. 계약금, 중도금, 잔금 처리 시 유의사항
- 계약금: 일반적으로 전체 금액의 10%, 반환 조건 확인 필요
- 중도금: 대출 여부와 상환 방식 명확히 설정
- 잔금: 등기이전 시점과 열쇠 인수 조건 정리 필수
모든 금전거래는 **계좌이체 + 입금자명 확인 + 명세서 보관**이 원칙입니다.
7. 등기부등본 열람 방법
- 정부24 또는 대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr) 이용
- 표제부: 부동산의 주소, 면적, 용도
- 갑구: 소유자 정보 및 가압류·가처분 등 권리관계
- 을구: 근저당 설정 여부, 채권최고액 확인
갑구에 압류·가압류 기록이 있거나, 을구에 과도한 근저당이 있으면 **계약을 피하는 것이 좋습니다.**
8. 자주 묻는 질문 (FAQ)
- Q. 계약서에 도장만 찍으면 효력이 발생하나요?
- A. 네. 서명 또는 날인이 있으면 법적 효력이 발생합니다. 내용 검토 후 서명해야 합니다.
- Q. 계약서 사본만 보관해도 되나요?
- A. 원본 2부 작성 후 임대인·임차인 각각 1부씩 보관하는 것이 원칙입니다.
- Q. 중도금 대출이 거절되면 계약금 돌려받을 수 있나요?
- A. 특약에 해당 조건이 명시되지 않았다면 환불받기 어렵습니다. 반드시 조항 추가해야 합니다.